Depuis le début de l'année 2024, une réforme significative a été apportée au régime concernant le taux réduit de TVA de 6% applicable à la démolition et à la reconstruction de bâtiments. Cette réforme a été mise en œuvre pour rationaliser et simplifier les réglementations précédentes qui étaient en place depuis plusieurs années.
Qu’est-ce qui change à partir du 1er janvier 2024 ?
Auparavant, deux régimes différents coexistaient :
- D'une part, il y avait le régime ‘permanent’ établi en 2007, qui accordait un taux de TVA réduit de 6% pour les travaux de démolition et de reconstruction dans les 32 centres urbains. L'objectif principal de ce régime était d'encourager les investissements dans ces villes belges moins peuplées, favorisant ainsi le développement urbain et la revitalisation des zones urbaines moins dynamiques.
- D'autre part, un régime ‘temporaire’ a été instauré le 1er janvier 2021 et devait expirer le 31 décembre 2023. Contrairement au régime permanent, celui-ci s'appliquait à l'ensemble de la Belgique, et non pas seulement aux centres urbains. Cette mesure visait à stimuler l'activité économique dans le secteur de la construction et à soutenir le marché immobilier dans son ensemble, en offrant des incitations fiscales pour la démolition et la reconstruction de bâtiments.
Cependant, depuis le début de l'année 2024, ces deux régimes distincts ont été remplacés par un régime unique applicable à l'ensemble du pays. L’objectif : simplifier les règles et les rendre plus cohérentes.
Les conditions d'application de ce nouveau régime sont les suivantes : il s'applique uniquement aux travaux immobiliers liés à la démolition et à la reconstruction d'un bâtiment d'habitation destiné à être occupé par le propriétaire pendant au moins cinq ans. De plus, la surface habitable de la nouvelle construction ne doit pas dépasser 200m².
À côté de cela, la démolition suivie de la reconstruction d'une habitation prévue pour la location sociale est également éligible à l'application du taux réduit de 6%.
Par ailleurs, il n’est également plus possible d’appliquer le taux réduit de 6% à la vente de logements ayant fait l’objet d’une démolition et reconstruction.
Mais cela ne semble pas s’arrêter là !
Dans un communiqué de presse datant du 20 mars 2024, Monsieur Vincent Van Peteghem, ministre des Finances, entend élargir davantage le champ d’application de cette mesure ! En effet, il envisage d’étendre le taux réduit de TVA de 6% aux travaux de démolition-reconstruction relatifs aux logements locatifs privés. Son but est le suivant : pallier au manque de logements locatifs sur le marché et freiner la hausse des prix des loyers en favorisant la construction de nouvelles unités abordables. Cette initiative s'inscrit dans une stratégie globale visant à promouvoir le développement urbain durable et à répondre aux besoins croissants en matière de logement en Belgique.
Qu’en est-il des projets en cours ?
Les projets en cours pourront bénéficier de dispositions transitoires, moyennant les conditions suivantes :
- Ancienne mesure permanente de démolition-reconstruction (applicable dans les 32 centres urbains) – le permis d’urbanisme doit avoir été demandé avant le 30 décembre 2023 et la TVA doit être devenue exigible au plus tard le 31 décembre 2024.
- Ancienne mesure temporaire de démolition-reconstruction – le permis d’urbanisme doit avoir été demandé avant le 30 juin 2023 et la TVA doit être devenue exigible au plus tard le 31 décembre 2024.
Qui est impacté par ce changement ?
Le nouveau régime applicable depuis le 1er janvier 2024 n’est pas sans impact pour les promoteurs immobiliers et les investisseurs privés. En effet, pour autant que les mesures transitoires ne soient pas applicables, la vente de logements ne bénéficie également plus du taux réduit de 6%. Quant au marché locatif, seuls les travaux relatifs aux biens prévus pour la location sociale peuvent bénéficier du taux réduit.
Cela dit, la dernière annonce de réforme de Monsieur Van Peteghem du 20 mars 2024 pourrait en principe permettre aux investisseurs privés de faire une économie importante (15% de la TVA) sur les projets de démolition-reconstruction de biens prévus pour la location. Il reste à voir quelles en seront les modalités précises.
