La location immobilière est en principe exonérée de TVA. Il existe néanmoins diverses exceptions à cette règle, comme la fourniture de ‘logements meublés’ dans des « hôtels, motels et établissements où sont hébergés des hôtes payants ». Ce service de location qualifié fourni par les établissements susvisés était déjà soumis à la TVA au taux de 6% par le passé.
La réglementation TVA applicable aux ‘logements meublés’ a toutefois été modifiée et son champ d’application étendu à compter du 1er juillet 2022. Dans la pratique, il s’agit de vérifier pour chaque situation de fourniture de « logements meublés » si celle-ci est toujours considérée comme une ‘location exonérée’ ou si, au contraire, elle est devenue une ‘location imposable’.
L’administration a publié une FAQ qui explique les modifications apportées à la réglementation au travers d’exemples pratiques. La qualification de la location dépend de deux facteurs qui doivent être remplis simultanément.
Premier facteur déterminant : durée de la location (plus ou moins de 3 mois)
La durée de la location est un premier facteur déterminant. La mise à disposition d'un logement meublé pour une période de 3 mois ou plus est considérée comme une location de longue durée qui est toujours exonérée de TVA, indépendamment du loueur ou de la nature du contrat (location passive d'une résidence de vacances, hôtel, motel, etc.).
La FAQ explique à l’aide d'un exemple que la durée de la location doit être calculée comme suit :
| Prenons comme date de début de la location le 15 juillet 2022. Il est question d'une ‘location de courte durée’ si la location prend fin au plus tard le 13 octobre 2022. Il est question d'une ‘location de longue durée’ si le contrat court au moins jusqu’au 14 octobre 2022 (3 mois ou plus). |
Deuxième facteur déterminant : fourniture de ‘services connexes’
Si le contrat de location a été conclu pour une période de moins de 3 mois et s'il est question d’un établissement « ayant une fonction similaire à celle d’un hôtel ou motel où sont hébergés habituellement des hôtes payants » (une maison de vacances est un exemple typique), la prestation est taxable dans la mesure où au moins un des ‘services connexes’ suivants est fourni aux hôtes :
- assurer l’accueil physique des hôtes : cela signifie que dans la pratique, la réception et l’assistance sur demande des clients sont assurées dans l’établissement à tout le moins durant une bonne partie de la journée. Il ne suffit pas que la clé soit remise en mains propres aux nouveaux hôtes et que pour le reste, le loueur soit seulement joignable par téléphone.
- mettre le linge de maison (linge de lit ou linge de toilette) à la disposition des hôtes et assurer son remplacement au moins une fois par semaine (en cas de séjour de plus d’une semaine). La mise à disposition du linge de lit ou de toilette est suffisante. Il n’est donc pas requis que le lit soit fait.
- fournir quotidiennement le petit-déjeuner.
Lorsqu’aucun de ces services n’est fourni, la mise à disposition sera exonérée de TVA.
La location pure et simple d'un appartement à la mer reste donc exonérée de TVA. Et elle le restera si le loueur propose les services connexes à titre optionnel, mais que le preneur ne souhaite pas en profiter.
À qui s’applique la nouvelle réglementation ?
Il est question d’« établissements où sont hébergés des hôtes payants » lorsque le chiffre d’affaires généré par les locations de moins de 3 mois est supérieur à 50% du chiffre d’affaires annuel total obtenu sur les séjours payés.
Si un appartement à la mer est destiné à un usage privé et n’est loué que sporadiquement pour de courtes périodes (et qu’au moins un des « services connexes » est fourni), cette location sera à présent soumise à la TVA au taux de 6%. En outre, aucun seuil de chiffre d’affaires ne s’applique, vu que le régime de la franchise de taxe pour petites entreprises (seuil de chiffre d’affaires de €25 000) n’est pas applicable à la location immobilière.
La réglementation modifiée a été introduite dans le but d’éliminer la distorsion de concurrence causée par les loueurs d’Airbnb et de résidences de vacances similaires par rapport au secteur hôtelier. Dans la pratique, de nombreux loueurs occasionnels vont devenir assujettis à la TVA et devront déposer des déclarations périodiques à la TVA. L’avantage est qu’ils pourront également déduire la TVA, pour autant qu’ils remplissent les nouvelles conditions TVA.
À l’inverse, les hôtels qui fournissent des logements pour une durée de plus de 3 mois ne devront plus imputer de TVA sur ces contrats, ce qui aura un impact négatif sur leur déduction de TVA.
