En vertu de la réglementation actuelle, la ‘location’ de biens immobiliers est exonérée de TVA, ce qui a pour conséquence que la TVA ayant grevé l’acquisition, la construction ou la transformation du bien immobilier n’est pas déductible. La TVA non déductible fait dès lors partie intégrante du prix du bien immobilier loué, ce qui donnera normalement lieu à un loyer plus élevé. Une perception optionnelle de la TVA sur la location de biens immobiliers pourrait donc ouvrir un droit à déduction de la TVA et pallier ces effets négatifs.
Contexte
Le 30 mars, le Conseil des ministres a finalement approuvé la réforme TVA annoncée sur la location immobilière. Il avait déjà été question de cette réforme TVA dans l’accord d’été de 2017, mais il y avait été renoncé la même année pour des raisons budgétaires. Le Conseil d’État a récemment rendu un avis sur l’avant-projet de loi de mars 2018, sur base duquel on peut encore s’attendre à un certain nombre de modifications. Le moment est venu d’actualiser la réglementation.
Perception optionnelle de la TVA sur la location professionnelle
Seuls les bâtiments ‘neufs’ ou ‘rénovés’ (en profondeur) entreraient en considération pour la perception optionnelle de la TVA. Selon toutes attentes, le gouvernement devrait stipuler expressément que l’option pourra uniquement être exercée pour les bâtiments neufs, pour lesquels la TVA grevant la construction deviendra exigible pour la première fois à partir du 1er octobre 2018.
Autrement dit, les travaux de construction doivent démarrer après le 1er octobre. Aucune facture d’acompte ne peut par ailleurs être délivrée avant cette date. Les études et travaux de terrassement exécutés avant le 1er octobre 2018, par contre, ne seraient pas un obstacle.
Les conditions suivantes doivent être remplies:
- Bâtiment construit à l’état neuf ou rénové en profondeur (une simple rénovation ne suffit pas) à partir du 1er octobre 2018
- Location dans un contexte professionnel (c.-à-d. le preneur utilise le bâtiment pour les besoins de son activité soumise à la TVA, qu’elle soit exonérée ou non)
- L’option doit être exercée tant par le ‘bailleur’ que par le ‘preneur assujetti à la TVA’ (les modalités concrètes doivent encore être précisées).
En cas d’option pour la perception de la TVA, le bâtiment sera désormais soumis à un délai de révision de la TVA prolongé de 25 ans (par rapport au délai normal de 15 ans pour les bâtiments).
Location d’entrepôt: perception optionnelle de la TVA également possible
Sans que la ‘condition de nouveauté’ visée ci-dessus s’applique, la location avec perception optionnelle de la TVA sera également possible en cas de mise à disposition d’entrepôts (existants). À cet effet, il sera désormais requis que l’espace soit utilisé à (seulement) plus de 50% (en superficie ou en volume) pour l’entreposage de biens. Qui plus est, même la présence d’un espace de vente limité dans le bâtiment (maximum 10%) ne ferait pas obstacle à la perception de la TVA.
Location de courte durée: perception obligatoire de la TVA
Un système de perception obligatoire de la TVA sera prévu pour la location de courte durée de biens immobiliers. Cette obligation s’appliquera à toutes les locations (tant B2B que B2C) pour une période de 6 mois maximum [il semblerait que dans la proposition actuelle, la période de location maximale soit de 1 an]. Une exception sera prévue pour les biens immobiliers affectés à des fins d’habitation et pour les opérations à caractère socioculturel, qui seront toujours exonérés. Dans la pratique, la perception obligatoire de la TVA concernera donc la location (de courte durée) de salles de réunion, salles d’exposition et de séminaire, salles de congrès, salles de fête, etc.
La date d’entrée en vigueur du 1er octobre 2018 n’est sans doute pas réalisable
Les mesures ci-dessus n’ont pas encore fait l’objet d’une décision définitive. Il faut donc attendre l’élaboration des textes de loi, arrêtés royaux et directives administratives. Reste à voir si la date d’entrée en vigueur du 1er octobre 2018 pourra être respectée. Selon toutes attentes, la date d’entrée en vigueur (et, le cas échéant, la date de début des travaux pour entrer en considération pour la perception optionnelle de la TVA) devrait encore être reportée.
En attendant, il n’est pas déraisonnable de déjà faire examiner vos projets de location de manière proactive par nos spécialistes TVA à la lumière des modifications attendues dans le domaine de la TVA.
