L’exonération de la TVA en matière de location immobilière a comme conséquence que la TVA ayant grevé l’acquisition, la construction ou la transformation du bien immobilier n’est pas déductible et sera par conséquent intégrée dans le loyer (augmenté). Par l’introduction d’une perception optionnelle de la TVA sur la location professionnelle de biens immobiliers (avec déduction de la TVA), le gouvernement a voulu pallier les effets négatifs de l’exonération. Toutefois, le gouvernement a saisi cette opportunité pour adapter le traitement de la TVA pour d’autres formes de location de biens immobiliers. Par conséquent, le 31 juillet 2018, un (nouveau) projet de loi a été soumis à la Chambre. Ce projet de loi a été adopté le 19 septembre 2018 par la commission des finances. Ci-dessous, un petit aperçu des mesures prévues.
Perception optionnelle de la TVA sur la location professionnelle
Il est expressément prévu que la perception optionnelle de la TVA pourra seulement être exercée pour les bâtiments neufs, pour lesquels la TVA grevant la construction deviendra exigible pour la première fois à partir du 1er octobre 2018.
Autrement dit, les travaux de construction doivent démarrer après le 1er octobre. Aucune facture d’acompte ne peut par ailleurs être délivrée avant cette date. Les études et travaux de terrassement exécutés avant le 1er octobre 2018, par contre, ne seraient pas un obstacle.
Les conditions suivantes doivent être remplies:
- Bâtiment construit à l’état neuf ou rénové en profondeur (une simple rénovation ne suffit pas) à partir du 1er octobre 2018
- Location dans un contexte professionnel (c.-à-d. le preneur utilise le bâtiment pour les besoins de son activité soumise à la TVA, qu’elle soit exonérée ou non)
- L’option doit être exercée tant par le ‘bailleur’ que par le ‘preneur assujetti à la TVA’ pendant toute la durée.
- L’option concerne aussi le ‘sol y attenant’, s’il fait partie de la location.
- Le loyer doit correspondre au prix du marché quand le preneur est ‘lié’ avec le bailleur et ce preneur dispose d’un droit à déduction limité.
- Les parties d’un bâtiment peuvent être louées avec l’application de la TVA si celles-ci peuvent être louées et utilisées de façon autonome (p.ex. accès séparé requis).
En cas d’option pour la perception de la TVA, le bâtiment sera désormais soumis à un délai de révision de la TVA prolongé de 25 ans (par rapport au délai normal de 15 ans pour les bâtiments).
Location d’entrepôt: perception optionnelle de la TVA également possible
Sans que la ‘condition de nouveauté’ visée ci-dessus ne s’applique, la location avec perception optionnelle de la TVA sera également possible en cas de mise à disposition d’entrepôts (existants).
À cet effet, il sera désormais requis que l’espace (seulement) soit utilisé à plus de 50% pour l’entreposage de biens. Ces 50 % peuvent être calculés en superficie ou en volume.
Qui plus est, même la présence d’un espace de vente limité (magasin ou espace commercial) dans le bâtiment (maximum 10%) ne ferait pas obstacle à la perception de la TVA.
Location de courte durée: perception obligatoire de la TVA
Un système de perception obligatoire de la TVA sera prévu pour la location de courte durée de biens immobiliers. Cette obligation s’appliquera à toutes les locations (tant B2B que B2C) pour une période de 6 mois maximum.
Dans la pratique, la perception obligatoire de la TVA concernera donc la location (de courte durée) de salles de réunion, salles de séminaire et de congrès, salles de fête ainsi que de halls de foire ou d’exposition, etc.
Toutefois, une exception est prévue pour les locations de courte durée à (1) des personnes physiques qui affectent les biens à des fins privées (habitation), (2) à des organisations sans but lucratif et (3) à toute personne qui affecte le bien immobilier pour des activités socioculturelles. Dans ce cadre, une ‘attestation’ sera introduite dans laquelle le preneur déclarera qu’il remplit les conditions susmentionnées pour bénéficier de l’exemption ; le bailleur est donc déchargé de fournir la preuve pour l’application de l’exemption.
Date d’entrée en vigueur fixée au 1er janvier 2019, mais action dès maintenant
Jusqu’à la date du présent texte, 20 septembre 2018, les mesures ci-dessus n’ont pas encore fait l’objet d’une décision définitive. Cependant, le projet de loi a été adopté le 19 septembre 2018 par la commission des finances. Il est prévu que les nouvelles règles entreront en vigueur le 1er janvier 2019. Il faut donc attendre l’élaboration des textes de loi, arrêtés royaux et directives administratives.
En attendant, il n’est pas déraisonnable de déjà faire examiner vos projets de location de manière proactive par nos spécialistes TVA à la lumière des modifications attendues dans le domaine de la TVA. Dans certains cas, une révision peut même être envisagée pour laquelle une partie de la TVA non déduite du passé pourra éventuellement être récupérée.
