La conclusion d’un contrat de sale & lease back (cession-bail) portant sur un bien immobilier qui est d’abord donné à bail emphytéotique (exonéré) par un contribuable à une institution financière (99 ans), pour ensuite être directement repris en leasing (exonéré) (période non révocable de 15 ans et avec option d’achat) n’a pas automatiquement pour conséquence que la TVA déduite initialement doit être révisée par le contribuable.
Dans son arrêt du 27 mars 2019, la Cour de justice de l’Union européenne estime en effet qu’il s’agit d’une transaction purement financière qui vise à augmenter les liquidités du contribuable, les institutions financières considérées n’ayant de facto pas été autorisées à disposer du bien immobilier comme si elles en étaient propriétaires[1].
Les immeubles considérés sont en effet restés en la possession du contribuable et ont été utilisés par lui de façon ininterrompue et ‘durable’ pour son activité taxée. Il ne saurait être question d’une livraison de biens, dans la mesure où les droits qui ont été transférés aux institutions financières, à savoir des droits d’emphytéose diminués des droits provenant du leasing immobilier (pour le contribuable) ne les habilitent pas à disposer de l’immeuble considéré comme si elles en étaient propriétaires.
La TVA initialement déduite correctement par le contribuable sur l’immeuble ne doit donc pas être révisée (remboursée) suite à cette opération de sale and lease back qui n’est pas soumise à la TVA.
Avec cet arrêt, la Cour semble donc avoir fait un pas de plus vers une approche ‘économique’ (‘substance over form’) non seulement concernant la notion de ‘livraison’ et le ‘droit de déduction’, mais aussi concernant la notion de ‘bien d’investissement’[2]. Cet arrêt crée dès lors des opportunités en vue du développement de futurs projets de financement. Peut-être vaut-il la peine d’examiner pour les opérations passées si les révisions opérées peuvent encore être récupérées. Il faut également veiller à ce que certaines opérations de sale and lease back ‘taxées’ ne soient pas mises en cause et entraînent de ce fait une charge TVA ou de financement.
[1] CJUE 27 mars 2019, n° C-201/18, Mydibel SA
[2] voir également CJUE 6 février 2003, n° C-185/01, Auto Lease Holland
