Quelles sont les conséquences en matière de TVA en cas de travaux effectués par un assujetti à un bâtiment qu’il loue, qui sont ou non intégralement ou partiellement remboursés par le bailleur? Une circulaire du 13 mars 2019 explique ce qu’il en est et remplace l’ancien point de vue administratif. Un examen approfondi du contrat de bail et des circonstances concrètes devra établir s’il en résulte ou non une charge de TVA pour le preneur ou pour le bailleur. On distingue en l’occurrence deux situations.
Situation 1: le preneur n’obtient aucun remboursement sous quelque forme que ce soit de la part du bailleur
Dans ce cas, le preneur prend intégralement en charge le coût des travaux qui profitent directement ou indirectement au bailleur (aucune opération à titre onéreux).
Vu qu’il n’existe aucun lien direct entre les travaux effectués par le preneur et une contrepartie du bailleur, il n’est pas question de prestations réciproques.
Le preneur peut néanmoins déduire la TVA ayant grevé les frais qu’il a payés pour les travaux selon les règles habituelles, pour autant que ces frais se rapportent à la partie du bâtiment que le preneur utilise pour son activité d’assujetti qui lui confère un droit à déduction (article 45, § 1er C.TVA).
Pour autant que les travaux effectués soient considérés comme des biens d’investissement (par exemple des travaux de transformation ou d’amélioration), il devra éventuellement être procédé à une révision d’une partie de la TVA déduite (remboursement) au cours ou à la fin du contrat de bail, en fonction de la situation (article 48, § 2, alinéa premier C.TVA et article 10, § 1er AR n° 3).
Situation 2: le bailleur rembourse intégralement ou partiellement les frais au preneur
Dans ce cas, le bailleur rembourse intégralement ou partiellement les frais au preneur sous une forme quelconque. Les travaux considérés sont généralement prévus contractuellement par le contrat de bail ou en cours de bail. La loi ne prévoit pas de dispositions impératives.
Il est présumé y avoir un remboursement lorsque le bailleur remet une somme d’argent en contrepartie ou consent expressément à l’un ou l’autre avantage, tel qu’une réduction ou une dispense du loyer ou une dispense d’augmentation du loyer, tandis qu’il récupère le bien immobilier aménagé à la fin de ce contrat. À cet égard, il est sans importance que les avantages consentis couvrent la valeur économique totale de ces travaux.
Dans cette situation, le preneur doit délivrer une facture au bailleur, conformément aux règles habituelles. Le montant à mentionner sur la facture (base d’imposition) est le remboursement exprimable en espèces que le preneur obtient (le cas échéant, sous la forme d’une intervention financière, d’une réduction ou d’une dispense du loyer ou d’une renonciation à toute augmentation du loyer) ou, le cas échéant, la valeur normale de la contrepartie obtenue ou à obtenir. À condition qu’il soit satisfait aux conditions de l’article 20 de l’arrêté royal n° 1, le report de perception doit être appliqué et la mention ‘Autoliquidation’ apposée sur la facture.
Le preneur peut déduire non seulement la TVA ayant grevé les travaux en question dont il prend personnellement en charge le coût (voir situation 1), mais aussi la TVA ayant grevé les travaux dont le bailleur assume les frais. Ces travaux payés (remboursés) par le bailleur ne sont toutefois pas considérés comme des biens d’investissement dans le chef du preneur et ce dernier ne doit dès lors procéder à aucune révision de la TVA déduite (par exemple à la fin du contrat de bail).
Le bailleur ne peut en principe pas déduire la TVA
Le bailleur ne peut quant à lui pas déduire la TVA due sur les travaux payés (remboursés) si la location immobilière est effectivement exonérée en vertu de l’article 44, § 3, 2° C.TVA. Il est néanmoins possible, depuis le 1er janvier 2019, d’opter pour la taxation de certaines locations immobilières. Le cas échéant, la TVA sur les travaux pourrait être déduite.
