De toepassing van het verlaagd tarief van 6% op renovatie van woningen ouder dan 10 jaar is algemeen bekend. Afbraak met wederopbouw valt hier niet onder en is onderworpen aan het standaardtarief van 21%. Sinds 2007 is er evenwel ook een verlaagd tarief van 6% toepasselijk op ‘afbraak en heropbouw’ van ‘woningen’ die gelegen zijn in een van 32 Belgische centrumsteden.
Deze laatste regeling zou nu tijdelijk uitgebreid worden tot de rest van het Belgische grondgebied en ook wanneer de woning niet zelf gebruikt wordt maar als sociale woning zou worden verhuurd. Bovendien wordt het voortaan ook mogelijk om 6% btw toe te passen op de ‘verkoop’ van na afbraak heropgebouwde woningen (bijvoorbeeld door projectontwikkelaars). Voorgaande blijkt uit het ontwerp van de Programmawet (dat nog in de Kamer moet behandeld worden).
Mits finale goedkeuring zal deze regeling ingaan vanaf 1 januari 2021. Met deze tijdelijke maatregel wil de regering inspelen op de economische impact van de coronacrisis op de bouwsector en wordt er tevens een sociale en ecologische doelstelling nagestreefd. Hierna vindt u de krachtlijnen van de nieuwe regeling, gebaseerd op de memorie van toelichting bij het ontwerp van de Programmawet.
De nieuwe situaties bij ‘afbraak en wederopbouw’ van een woning tegen 6% btw
In eerste instantie dient te worden opgemerkt dat de reeds bestaande regeling, waarbij het verlaagde btw-tarief van 6% van toepassing is op afbraak en heropbouw van woningen in de 32 centrumsteden, onverkort blijft bestaan.
Aanvullend daarbij wordt nu een (iets strengere) tijdelijke regeling ingevoerd waarbij het verlaagd tarief van 6% eveneens toepasselijk wordt op volgende situaties:
- ‘Afbraak en heropbouw’ van de enige en eigen woning van de bouwheer/natuurlijke persoon: uitbreiding tot de rest van het Belgisch grondgebied.
- ‘Verkoop onder btw-stelsel’ van een na afbraak heropgebouwde woning die de koper/natuurlijke persoon zal gebruiken als zijn enige en eigen woning (bijvoorbeeld projectontwikkelaar, maar ook particulier)
- ‘Afbraak en heropbouw’ of ‘verkoop onder btw-stelsel’ van woning die bestemd is om door de bouwheer/natuurlijke persoon of koper/natuurlijke persoon te worden verhuurd in het kader van het sociaal beleid
Van deze tijdelijke regeling worden uitgesloten: (1) de werken die geen betrekking hebben op de eigenlijk woning, zoals bebouwingswerken, tuinaanleg en afsluitingen, maar ook (2) zwembaden, sauna’s, midgetgolfbanen, tennisterreinen en dergelijke installaties en (3) reiniging van de woning.
Nieuwe regeling ook van toepassing op verkoop
De nieuwe regeling is dus niet alleen van toepassing op werken van de aannemers voor natuurlijke personen als bouwheer, maar voortaan dus ook op ‘verkoop’ van heropgebouwde nieuwe woningen door bijvoorbeeld projectontwikkelaars en bouwpromotoren aan natuurlijke personen.
Het project moet wel worden uitgevoerd door dezelfde belastingplichtige, vanaf de afbraak van het gebouw tot de levering van de woning.
In voorkomend geval is het verlaagd tarief van 6% van toepassing op de levering van de woning én het bijhorend terrein.
De optimalisatiepraktijk waarbij bouwpromotoren bij de verkoop van nieuwe woningen aan kopers/natuurlijke personen werken met afzonderlijke grondvennootschappen, waarbij de verkoop van een nieuw gebouw weliswaar onderworpen is aan (21%) btw, maar de verkoop van de grond onderworpen kan worden aan de voordeligere (10%) registratierechten, is voor de situaties van de nieuwe regeling niet langer nodig. Onder de nieuwe regeling zou de verkoop van de nieuwe woning onderworpen kunnen worden aan 6%, maar zal het zelfs interessanter zijn om ook de bijhorende grond samen met de woning door dezelfde persoon te laten verkopen zodat de verkoop van de grond eveneens onderworpen wordt aan 6% btw in plaats van 10% registratierechten.
Wat wordt verstaan onder ‘afbraak’ (en ‘heropbouw’ van een woning)?
- Het afgebroken of gesloopte gebouw dient zelf niet een ‘woning’ te zijn. Zo kan de nieuwe regeling eveneens worden toegepast op de afbraak van bijvoorbeeld een kantoor of loods gevolgd door de heropbouw van een ‘woning’.
- De sloop van het gebouw moet wel volledig zijn in de zin dat deze betrekking moet hebben op het volledige gebouw (woonhuis, loods, kantoorgebouw, …). Anderzijds wordt daarmee wel gelijkgesteld: de ingrijpende verbouwing van een oud gebouw waarbij de werken ingevolge afbraak niet op een relevante wijze steunen op oude dragende muren en meer algemeen op de wezenlijke elementen van de structuur van het oude gebouw (en waarbij bijgevolg de werken niet in aanmerking komen voor het gewone verlaagd tarief bij renovatie). Dit is bijvoorbeeld het geval wanneer (enkel) nog de voorgevel blijft staan.
- De afbraak en heropbouw van een woning vereist niet dat het afgebroken gebouw en de heropgerichte woning op exact dezelfde plaats zijn gelegen: het is voldoende dat beide zich op hetzelfde kadastraal perceel bevinden.
Wat wordt verstaan onder ‘woning’?
- Het moet gaan om een woning die uitsluitend of hoofdzakelijk als ‘enige’ en ‘eigen’ woning wordt gebruikt door de ‘bouwheer’ of ‘koper’, al naargelang het geval (er wordt evenwel geen rekening gehouden met andere woningen verkregen ingevolge erfenis). Het is geen beletsel dat de woning eveneens voor de uitoefening van een economische activiteit wordt gebruikt, voor zover dat voor minder dan 50% is, in welk geval het verlaagd tarief voor het geheel toepasselijk blijft.
- De bouwheer/natuurlijke persoon of de koper/natuurlijke persoon moet er zonder uitstel zijn domicilie hebben en dat moet zo blijven tot 31 december van het vijfde jaar volgend op het jaar van de eerste ingebruikname van het gebouw.
- De totale bewoonbare oppervlakte van de woning mag niet meer bedragen dan 200m². Voor de berekeningswijze wordt aangesloten bij de gegevens die door de architect verplicht moeten worden opgegeven in het aangifteformulier met betrekking tot de statistiek van de bouwvergunningen (model 1). Deze berekeningswijze verschilt naargelang (1) een gezinswoning, (2) een appartement (met privatieve en gemeenschappelijk ruimten) en een wooneenheid die deel uitmaakt van een co-housingproject (met ruimtes voor privégebruik en voor gemeenschappelijk gebruik).
Uit het bovenstaande volgt dat de woning door de bouwheer/natuurlijke persoon of de koper/natuurlijke persoon zelf moet worden gebruikt en bijgevolg niet mag verhuurd worden.
De enige uitzondering hierop is de reeds aangehaalde verhuur in het kader van het sociaal beleid. Wanneer aldus de woning bestemd is om door de ‘bouwheer’ of door de ‘koper’ te worden verhuurd in het kader van het sociaal beleid, dan moet dit (in afwijking van bovenstaande) zo blijven tot 31 december van het vijftiende jaar volgend op het jaar van de eerste ingebruikname.
Als in de voornoemde periode van 5 jaar of 15 jaar de voorwaarden voor het verlaagd tarief niet langer vervuld zijn, dan dient de bouwheer/natuurlijke persoon (of de koper/natuurlijke persoon) het genoten btw-voordeel terugstorten ten belope van 1/5 of 1/15 (naargelang het geval) voor het jaar van de wijziging en de nog te lopen jaren.
Welke formaliteiten moeten worden vervuld?
De tijdelijke btw-verlaging is eveneens gekoppeld aan enkele formele voorwaarden.
Zo moet de bouwheer/natuurlijke persoon een verklaring (op elektronische wijze) indienen bij het bevoegde btw-kantoor en dit voorafgaand aan de werken (vooraleer de btw opeisbaar wordt). In deze verklaring wordt de bestemming van de woning (enige en eigen woning of sociale verhuur) en het maximum van 200m² bevestigd. Bij deze verklaring moet bovendien een afschrift van (1) de omgevingsvergunning en (2) het (de) aannemingscontract(en) worden gevoegd. Een afschrift van de verklaring moet eveneens aan de betrokken aannemers worden bezorgd. Dit ontlast de aannemers van de aansprakelijkheid inzake het toegepaste verlaagde tarief.
In het geval van een verkoop tegen het verlaagde tarief, dient bovengenoemde verklaring te worden ingediend door verkoper (bouwpromotor). Deze verklaring moet mede ondertekend worden door de koper/natuurlijke persoon, waardoor de verkoper ontlast wordt van de aansprakelijkheid inzake het toegepaste verlaagde tarief. De verklaring moet in dit geval vergezeld zijn van een afschrift van (1) de omgevingsvergunning en (2) het (de) aannemingscontract(en), maar ook van (3) het compromis of de authentieke akte van de verkoop.
Vanaf wanneer kan de nieuwe regeling worden toegepast?
Zoals reeds gezegd heeft de nieuwe regeling een tijdelijk karakter en is deze enkel toepasselijk op de btw (al naargelang het geval op de ‘afbraak en heropbouw’ dan wel op de ‘verkoop’) die opeisbaar wordt tussen 1 januari 2021 en 31 december 2022.
Lopende projecten die reeds gestart zijn vóór 1 januari 2021 komen eveneens nog in aanmerking, maar dan enkel voor de werken waarop in 2021 en 2022 de btw opeisbaar wordt én voor zover uiterlijk op 31 maart 2021 de bovengenoemde verklaring wordt ingediend.
Eens de woning is in gebruik genomen, zullen enkel nog de handelingen waarop de btw uiterlijk op 31 december van het jaar van deze ingebruikname opeisbaar is geworden, in aanmerking komen.
Tenslotte wordt in een misbruikbepaling voorzien om te vermijden dat er voor projecten waarvoor de omgevingsvergunning pas na 1 juli 2022 werd ingediend er nog een overdreven vooruitfacturering zou gebeuren in 2022 om toch nog te kunnen profiteren van de tijdelijke btw-verlaging. In dat geval wordt de btw-verlaging beperkt tot 25% van het totale bedrag van de in de aanvraag voor de omgevingsvergunning opgenomen werken. De rest wordt dan geacht betrekking te hebben op 2023 of later.
