Sinds begin 2024 is een belangrijke wijziging van kracht in het stelsel van het verlaagde btw-tarief van 6% voor de afbraak en heropbouw van gebouwen. Deze hervorming beoogde een rationalisering en vereenvoudiging van de vorige regelgeving, die al meerdere jaren van toepassing was.
Wat verandert er vanaf 1 januari 2024?
Vroeger bestonden er twee stelsels naast elkaar.
- Enerzijds was er de 'permanente' regeling van 2007, die een verlaagd btw-tarief van 6% toestond voor afbraak- en heropbouwwerken in de 32 stadscentra. Dit stelsel had als hoofddoel investeringen in deze dunner bevolkte Belgische steden aan te moedigen en zo de stadsontwikkeling en de herwaardering van de minder dynamische stedelijke gebieden te bevorderen.
- Daarnaast werd op 1 januari 2021 een 'tijdelijke' regeling ingevoerd die op 31 december 2023 moest aflopen. In tegenstelling tot het permanente stelsel was de laatstgenoemde regeling in heel België van toepassing, en niet alleen in de stadscentra. Deze maatregel had als doel de economische activiteit in de bouwsector te stimuleren en de vastgoedmarkt in haar geheel te ondersteunen via belastingvoordelen voor de afbraak en de heropbouw van gebouwen.
Begin 2024 werden deze twee regelingen echter vervangen door één stelsel dat in het hele land van toepassing is. Doel: de regels vereenvoudigen en samenhangender maken.
Voor dit nieuwe stelsel gelden de volgende toepassingsvoorwaarden. Het is alleen van toepassing op werken in onroerende staat in het kader van de afbraak en de heropbouw van een woongebouw dat bestemd is om gedurende ten minste vijf jaar door de eigenaar te worden bewoond. Bovendien mag de bewoonbare oppervlakte van het nieuwe bouwwerk niet meer dan 200m² bedragen.
Daarnaast komt ook de afbraak, gevolgd door de heropbouw van een voor sociale verhuur bestemde woning in aanmerking voor het verlaagde tarief van 6%.
Het verlaagde tarief van 6% kan niet langer worden toegepast op de verkoop van woningen die voorheen zijn gesloopt en heropgebouwd.
Maar daar lijkt het niet bij te stoppen.
In een persbericht van 20 maart 2024 verklaarde minister van Financiën Vincent Van Peteghem dat hij het toepassingsgebied van deze maatregelen verder wil uitbreiden. Hij is namelijk van plan het verlaagde btw-tarief van 6% uit te breiden tot werken voor de afbraak en heropbouw van particuliere huurwoningen. Zijn doel? Het tekort aan huurwoningen op de markt wegwerken en de stijging van de huurprijzen afremmen door de bouw van betaalbare nieuwe wooneenheden aan te moedigen. Dit initiatief past in een algemene strategie om de duurzame stadsontwikkeling te bevorderen en in de groeiende huisvestingsbehoeften in België te voorzien.
Hoe zit dat met de lopende projecten?
Voor lopende projecten gelden er overgangsbepalingen onder de volgende voorwaarden:
- Oude permanente maatregel voor afbraak-heropbouw (van toepassing in de 32 stadscentra) - De stedenbouwkundige vergunning moet vóór 30 december 2023 zijn aangevraagd en de btw moet uiterlijk op 31 december 2024 opeisbaar zijn geworden.
- Oude tijdelijke maatregel voor afbraak-heropbouw - De stedenbouwkundige vergunning moet vóór 30 juni 2023 zijn aangevraagd en de btw moet uiterlijk op 31 december 2024 opeisbaar zijn geworden.
Voor wie is deze verandering belangrijk?
Het nieuwe stelsel dat sinds 1 januari 2024 van toepassing is, heeft gevolgen voor projectontwikkelaars en particuliere investeerders. Voor zover de overgangsmaatregelen niet van toepassing zijn, geeft de verkoop van woningen namelijk ook geen recht meer op het verlaagde tarief van 6%. Wat de huurmarkt betreft, komen alleen werken aan gebouwen die voor sociale verhuur bestemd zijn, in aanmerking voor het verlaagde tarief.
Met de hervorming die Vincent Van Peteghem op 20 maart 2024 aankondigde, zouden particuliere investeerders in principe een aanzienlijke besparing (15% van de btw) kunnen realiseren op projecten voor de afbraak en heropbouw van eigendommen die bestemd zijn voor sociale verhuur. Het valt nog af te wachten wat de exacte voorwaarden zullen zijn.
