De verhuur van onroerende goederen is in principe vrijgesteld van btw. Op deze regel bestaan diverse uitzonderingen, zoals het verstekken van ‘gemeubeld logies’ in "hotels, motels en inrichtingen waar aan betalende gasten onderdak wordt verschaft". Deze gekwalificeerde verhuurdienst door de genoemde inrichtingen was in het verleden reeds onderworpen aan 6% btw.
Met ingang van 1 juli 2022 is de btw-regelgeving voor ‘gemeubelde logies’ gewijzigd en het toepassingsgebied uitgebreid. In de praktijk moet voor de situaties van ‘gemeubeld logies’ worden nagegaan of deze nog wel als ‘vrijgestelde verhuur’ kwalificeren of daarentegen een ‘belastbare verhuur’ zijn geworden.
De Administratie heeft een FAQ gepubliceerd om de gewijzigde regelgeving verder te duiden aan de hand van praktische voorbeelden. Er zijn twee factoren die simultaan dienen te zijn vervuld.
Eerste bepalende factor: verhuur van minder of meer dan 3 maanden
De duur van de verhuur is nu een éérste bepalende factor. Wanneer het gaat om een terbeschikkingstelling van gemeubeld logies voor een periode van 3 maanden of langer, is er sprake van lange termijn verhuur die in elk geval vrijgesteld is van btw, ongeacht de verhuurder of de aard van het contract (passieve verhuur vakantieverblijf, hotel, motel, etc.).
De FAQ verduidelijkt met een voorbeeld dat de termijn als volgt berekend moet worden:
| Neem als aanvangsdatum voor de verhuur 15 juli 2022. Er is sprake van een ‘korte termijn verhuur’ wanneer de beëindigingsdatum ten laatste op 13 oktober 2022 is. Er is sprake van een ‘lange termijn verhuur’ wanneer het contract minstens loopt tot 14 oktober 2022 (3 maanden óf langer). |
Tweede bepalende factor: worden er ‘samenhangende diensten’ verleend?
Is het verhuurcontract afgesloten voor minder dan 3 maanden én is er sprake van een inrichting ‘met een soortgelijke functie als hotel of motel waar gewoonlijk aan betalende gasten onderdak wordt verleend’ (typisch voorbeeld is een vakantiewoning), dan is de dienst belastbaar in de mate dat minstens één van de volgende ‘samenhangende diensten’ wordt verstrekt aan de gasten:
- Instaan voor fysiek onthaal van de gasten: dit betekent dat er in de praktijk ontvangst en bijstand op verzoek van klanten in de inrichting wordt verzekerd gedurende minstens een groot gedeelte van de dag. Hieraan is niet voldaan wanneer enkel de sleutel persoonlijk wordt overhandigd aan nieuwe gasten en de verhuurder voor het overige slechts telefonisch bereikbaar is.
- Huishoudlinnen (bed- of badlinnen) ter beschikking stellen, alsook het vervangen ervan minstens éénmaal per week (bij een verblijf van meer dan één week). Terbeschikkingstelling van het bad- of bedlinnen is voldoende. Opmaken van het bed is dus niet vereist.
- Dagelijks ontbijt verschaffen.
Wanneer géén van deze diensten worden aangeboden, zal de terbeschikkingstelling vrijgesteld zijn van btw.
Een loutere verhuur van een appartement aan zee zonder meer blijft dus vrijgesteld van btw. Dit zal zo blijven als de verhuurder de bijkomende diensten optioneel aanbiedt, maar de huurder er geen wenst af te nemen.
Wie valt onder de nieuwe regelgeving?
Er is sprake van ‘inrichtingen waar aan betalende gasten onderdak wordt verschaft’ wanneer het omzetcijfer uit de verhuringen die korter zijn dan 3 maanden, groter is dan 50% van de totale jaarlijkse omzet behaald uit betaalde verblijven.
Wanneer een appartement aan zee voor eigen gebruik is en slechts sporadisch wordt verhuurd voor korte termijn (en er één van de ‘samenhangende diensten wordt verleend’), zal deze verhuring nu belast zijn aan 6% btw. Er geldt bovendien geen minimum omzetdrempel aangezien de btw-regelgeving voor kleine ondernemingen (omzetdrempel van €25.000) niet van toepassing is op onroerende verhuur.
De gewijzigde regelgeving is ingevoerd om de concurrentieverstoring van de verhuurders van Airbnb en soortgelijke vakantieverblijven ten opzichte van de hotelsector weg te werken. In de praktijk zullen vele occasionele verhuurders nu wel btw-plichtig worden en periodieke btw-aangiften moeten indienen. Voordeel hierbij is wel dat er ook btw-aftrek is wanneer aan de nieuwe btw-voorwaarden is voldaan.
Anderzijds zullen hotels die logies aanbieden voor een duurtijd langer dan 3 maanden, op deze contracten geen btw meer moeten rekenen, maar dit zal wel een negatieve impact hebben op hun btw-aftrek.
