De juridische structurering van vastgoedprojecten verloopt vandaag nog steeds langs de lijnen zoals in 1804 uitgezet door Napoleon in zijn Burgerlijk Wetboek, aangevuld met bijzondere wetten, waarvan best gekend de wetten van 10 januari 1824 over het recht van opstal en het recht van erfpacht. Na 217 jaar is er nu eindelijk werk gemaakt van een nieuw en gemoderniseerd goederenrecht als onderdeel van een volledig nieuw Burgerlijk Wetboek.
Nieuw Burgerlijk Wetboek - algemeen kader
Het nieuw Burgerlijk Wetboek zal uit de volgende negen boeken bestaan:
- boek 1. Algemene bepalingen
- boek 2. Personen, familie en relatievermogensrecht
- boek 3. Goederen
- boek 4. Nalatenschappen, schenkingen en testamenten
- boek 5. Verbintenissen[1]
- boek 6. Bijzondere overeenkomsten
- boek 7. Zekerheden
- boek 8. Bewijs[2]
- boek 9. Verjaring.
Het boek 3 ’Goederen’, dat een grondige modernisering van het goederenrecht inhoudt, werd op 17 maart 2020 gepubliceerd in het Belgisch Staatsblad en is in werking getreden op 1 september 2021.
In deze bijdrage gaan we kort in op boek 3 en de – niet onbelangrijke – wijzigingen die dit nieuw onderdeel van het Burgerlijk Wetboek met zich meebrengt voor onder andere vastgoedstructuren.
Hervorming goederenrecht – 5 pijlers
De hervorming van het goederenrecht steunt volgens de memorie van toelichting op 5 pijlers:
- de geïntegreerde benadering van het goederenrecht (één wetboek zonder afzonderlijke bijzondere wetten en met integratie van de belangrijkste rechtspraak)
- de zogenaamde ‘instrumentalisering’ van het goederenrecht (gericht op de functionaliteit, bruikbaarheid en transparantie van de regelgeving)
- de modernisering van het goederenrecht
- de flexibilisering van het goederenrecht (door het geven van ruimte voor contractuele vrijheid) en
- een doorgedreven rechtsvergelijkende benadering van het goederenrecht.
Op basis van deze vijf pijlers werd door de wetgever aan de slag gegaan en werd het nieuwe wetboek vorm gegeven. Naast een heleboel kleinere maar niet minder belangrijke wijzigingen, zoals de de-objectivering van dieren of de grotere bescherming van bomen en struiken, waar we in deze bijdrage niet verder op ingaan, zijn er verschillende hervormingen op het vlak van de klassieke zakelijke rechten.
Vruchtgebruik: flexibilisering ten voordele van rechtspersonen
Wanneer een overdracht in volle eigendom financieel niet haalbaar is, kan worden overwogen om het vruchtgebruik ‘te verkopen’. Wanneer de koper een rechtspersoon is, dan had dit vruchtgebruik onder het oude recht een maximale duur van 30 jaar. Deze beperking in de tijd is onder het nieuwe recht afgeschaft en gebracht op 99 jaar of (indien eerder) het ‘overlijden’ van de vruchtgebruiker. Dit betekent een gelijkschakeling van rechtspersonen en natuurlijke personen. Voor rechtspersonen is uiteraard niet het overlijden determinerend, maar wel het faillissement of de vrijwillige, wettelijke of gerechtelijke ontbinding van de vruchtgebruiker.
Erfpachtrecht: wijziging van de duurtijd en vergoedingsplicht
De oude erfpachtwet uit 1824 beoogde met een minimale duurtijd van 27 jaar economische stabiliteit op lange termijn mogelijk te maken. In de praktijk is echter gebleken dat deze minimale duurtijd te lang bleek voor sommige vastgoedconstructies (zoals bijvoorbeeld onroerende leasing). Onder het nieuwe goederenrecht bedraagt de minimumduur nu ‘slechts’ 15 jaar.
Een andere nieuwigheid is dat een erfpacht niet langer verplicht ten bezwarende titel dient te worden afgesloten. Het is dus niet langer verplicht een canon te betalen. Er wordt daarentegen wel voorzien in de nieuwe wet dat er eventueel een vergoeding betaald dient te worden voor bouwwerken of beplantingen uitgevoerd door de erfpachter. Net zoals voor opstal wordt hiervoor, op veralgemeende wijze, verwezen naar de theorie van de ongerechtvaardigde verrijking.
Opstalrecht: nadruk op de finaliteit
Onder het oude recht was het opstalrecht verveld tot een vis-noch-vlees zakelijk recht dat zeer inwisselbaar was met het erfpachtrecht.
De wetgever wenst in het nieuwe goederenrecht de specificiteit van beide rechten opnieuw te benadrukken. Dat wil zeggen dat bij erfpacht de nadruk ligt op het gebruik en het genot van andermans goed, terwijl opstal in essentie een bouwrecht is. De finaliteit van het opstalrecht is met andere woorden het verwerven van reeds bestaande bouwwerken of het uitvoeren van bouwwerken in de ruimste zin op of onder andermans grond.
Om zeker te zijn dat de keuze tussen beide rechten gebeurt in functie van het doel van elk recht, wordt de maximumduur van het opstalrecht verhoogd tot 99 jaar zodat er op dat vlak geen onderscheid meer bestaat tussen beide rechten.
Een opstalrecht zou volgens het nieuwe recht zelfs eeuwigdurend kunnen zijn wanneer en zolang het door de eigenaar van de grond gevestigd is ofwel (1) voor gebruiksdoeleinden van het openbaar domein, ofwel (2) om de verdeling in volumes mogelijk te maken van “een complex en heterogeen onroerend geheel dat verschillende volumes omvat die in aanmerking komen voor zelfstandig en verscheiden gebruik en onderling geen enkel gemeenschappelijk deel hebben”. De bedoeling is dat partijen voor dergelijke projecten (gekenmerkt door de afwezigheid van of slechts beperkte gemene delen) zich niet langer ‘kunstmatig’ zouden moeten onderwerpen aan het regime van de gedwongen mede-eigendom van gebouwen of groepen van gebouwen wanneer ze een eeuwigdurende verticale eigendomssplitsing willen bewerkstelligen.
Het ‘eeuwigdurend’ karakter van een dergelijk opstalrecht dient wel enigszins genuanceerd te worden in die zin dat indien een eeuwigdurend opstalrecht al minstens 99 jaar bestaat, de rechter de opheffing ervan kan bevelen wanneer dat recht ieder nut, zelfs toekomstig of potentieel, heeft verloren.
Het kan dus aangewezen zijn om uw bestaande vastgoedconstructies met een kritische blik te bekijken naar aanleiding van de nieuwe wetgeving, om na te gaan of het de moeite loont aanpassingen door te voeren. Ook wanneer u een nieuwe constructie wenst op te zetten, is het aangewezen oog te hebben voor de verschillende nieuwe mogelijkheden.
[1] Boek 5 ‘Verbintenissen’ is als wetsvoorstel reeds ingediend bij de Kamer maar is op heden nog niet goedgekeurd.
[2] De wet van 13 april 2019 tot invoering van een Burgerlijk Wetboek en tot invoeging van boek 8 ‘Bewijs’ in dat Wetboek werd op 14 mei 2019 in het Belgisch Staatsblad gepubliceerd en het boek 8 trad hierdoor op 1 november 2020 in werking.
