Wanneer een onroerend goed in onverdeeldheid toebehoort aan meerdere eigenaars en één van hen koopt de andere eigenaar(s) uit, dan wordt deze transactie voor de registratierechten niet als een verkoop behandeld, maar als een ‘verdeling’ (i.e. beëindiging van een onverdeeldheid). In dit geval is het verdelingsrecht verschuldigd van 2,5% op de totale waarde van het onroerend goed (en dus niet het verkooprecht).
In die optiek was het een courante praktijk om een onroerend goed te verwerven in onverdeeldheid met de eigen vennootschap. Immers, wanneer de aandeelhouder / mede-eigenaar later het aandeel van de vennootschap (stel 99%) overkoopt, is slechts 2,5% registratierechten verschuldigd (en niet 12%).
In 2014 besliste de Administratie, hierin gevolgd door de Vlaamse Belastingdienst (‘VLABEL’), deze zienswijze niet te volgen. De Administratie en VLABEL stelden dat deze verkrijging valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Codex Fiscaliteit[1]. Volgens de Codex is de verkrijging van een onroerend goed door een aandeelhouder onderworpen aan het verkooprecht, ongeacht de wijze waarop deze verkrijging geschiedt. Deze beslissing werd op veel kritiek onthaald en heeft aanleiding gegeven tot tal van procedures.
In een recent arrest[2] lijkt het Grondwettelijk Hof deze discussie nu te hebben beslecht. In een procedure die uiteindelijk voor het Hof van Cassatie belandde, besliste het hoogste rechtscollege om een prejudiciële vraag te stellen aan het Grondwettelijk Hof. Het Hof van Cassatie vroeg het Grondwettelijk Hof om na te gaan of er een schending van het gelijkheidsbeginsel voorlag door in een situatie waarbij een natuurlijk persoon uit onverdeeldheid treedt met een vennootschap waarvan die persoon zelf aandeelhouder is, het verkooprecht toe te passen, terwijl indien deze uitonverdeeldheidtreding plaatsvindt met een vennootschap waarvan die natuurlijk persoon geen aandeelhouder is, het verdeelrecht van toepassing is.
Het Grondwettelijk Hof heeft deze prejudiciële vraag in haar arrest van 20 januari 2022 ontkennend beantwoordt. Het stelt dus dat de (nieuwe) interpretatie van de Administratie en VLABEL niet discriminerend is en dat deze interpretatie, gebaseerd op een duidelijke wettekst, in lijn ligt met de oorspronkelijke bedoeling van de wetgever toen deze bepalingen werden ingevoerd in het Wetboek der registratie-, hypotheek- en griffierechten. Het verschil in behandeling rust volgens het Grondwettelijk Hof op een objectief criterium van onderscheid, namelijk de hoedanigheid van aandeelhouder van een vennootschap waarvan men onverdeelde rechten in een onroerend goed verwerft. Bovendien zou de historische doelstelling van de wetgever in het gedrang komen als de bewuste bepalingen kunnen worden omzeild door hun toepassingsgebied te beperken tot onroerende goederen die zich volledig in het vermogen van de vennootschap bevinden en integraal aan één van haar aandeelhouders worden verkocht.
Pleit definitief beslecht
Met andere woorden, als aandeelhouder samen met de eigen vennootschap een onroerend goed verwerven, om later uit onverdeeldheid te treden en het verdeelrecht toe te passen, is een piste die niet langer mogelijk is. Het is wel belangrijk om te wijzen op het feit dat, indien de vennootschap-mede-eigenaar een BV is, de aandeelhouder nog wel kan ontsnappen aan de heffing van het verkooprecht. De zogenaamde wachtregeling[3] blijft immers onverkort van toepassing.
Indien het onroerend goed wordt verworven door (1) diegene die het destijds in de BV heeft ingebracht of (2) een aandeelhouder die reeds aandeelhouder was op moment dat de BV het onroerend goed heeft verworven met toepassing van het verkooprecht, dan wordt de heffing van het finaal verschuldigd registratierecht uitgesteld tot op het ogenblik van de latere toebedeling van het onroerend goed aan één of meerdere aandeelhouders.
Voor aandeelhouders die een onroerend goed uit hun vennootschap willen halen en die geen toepassing kunnen maken van bovenstaande wachtregeling, lijkt het pleit dus definitief beslecht door het Grondwettelijk Hof.
[1] Artikelen 129 en 130 W. Reg.; art. 2.9.1.0.4 en 2.9.1.0.5 VCF
[2] GwH 20 januari 2022
[3] Artikel 129, derde lid W. Reg. en artikel 2.9.1.0.4 VCF
