Onder de huidige regeling is de ‘verhuur’ van onroerende goederen vrijgesteld van btw, wat tot gevolg heeft dat de opgelopen btw met betrekking tot de verkrijging, oprichting of verbouwing van het onroerend goed niet aftrekbaar is. Daardoor is de niet aftrekbare btw een onderdeel van de kostprijs van het verhuurde onroerend goed, wat normalerwijze aanleiding zal geven tot een verhoogde huurprijs. Een optionele btw-heffing op de verhuur van onroerend goed zou aldus wel btw-aftrek kunnen genereren en tegemoetkomen aan deze negatieve gevolgen.
Op 30 maart keurde de ministerraad de aangekondigde btw-hervorming inzake btw op onroerende verhuur eindelijk goed. Van deze btw-hervorming was reeds sprake in het zomerakkoord van 2017, maar werd datzelfde jaar terug afgevoerd omwille van budgettaire redenen. Onlangs bracht de Raad van State advies uit over het voorontwerp van wet van maart 2018, op basis waarvan er nog een aantal wijzigingen verwacht worden. Tijd voor een update.
Optionele btw-heffing voor professionele verhuur
Enkel ‘nieuwe’ of ‘vernieuwde’ (vernieuwbouw) gebouwen zouden in aanmerking komen voor de optionele btw-heffing. Er wordt verwacht dat de regering uitdrukkelijk zal bepalen dat de optie enkel zal kunnen toegepast worden voor nieuwe gebouwen, waarvoor de btw op de oprichting/bouw ervan voor het eerst opeisbaar wordt vanaf 1 oktober 2018.
Met andere woorden, de werken van de bouw moeten starten na 1 oktober. Evenmin mogen er voorschotfacturen worden uitgereikt voor die datum. Studies en grondwerken uitgevoerd voor 1 oktober 2018 zouden daarentegen geen beletsel zijn.
Volgende voorwaarden dienen te zijn vervuld:
- Nieuw opgericht gebouw of fundamentele vernieuwbouw (loutere renovatie is niet voldoende) vanaf 1 oktober 2018
- Verhuur in een professionele context (d.w.z. de huurder gebruikt het gebouw voor zijn btw-activiteit, al dan niet vrijgesteld)
- De optie moet worden uitgeoefend door zowel de ‘verhuurder’ als de ‘btw-plichtige huurder’ (de concrete modaliteiten dienen nog uitgewerkt te worden).
Bij optie voor de btw-heffing wordt het gebouw voortaan onderworpen aan een verlengde btw-herzieningstermijn van 25 jaar (tegenover de normale termijn van 15 jaar voor gebouwen).
Verhuur van opslagruimte: ook optionele btw-heffing
Zonder dat hiervoor de boven aangehaalde ‘nieuwheidsvoorwaarde’ geldt, zal de optionele btw-verhuur eveneens mogelijk worden voor de terbeschikkingstelling van (reeds bestaande) opslagruimten. Daartoe zal voortaan vereist zijn dat de ruimte (slechts) voor meer dan 50% (in oppervlakte of volume) gebruikt wordt voor het opslaan van goederen. Bovendien zou zelfs de aanwezigheid van een beperkte verkoopruimte in het gebouw (maximaal 10%) de btw-heffing niet in de weg staan.
Kortetermijnverhuur: verplichte btw-heffing
Voor de kortdurende verhuur van onroerende goederen zal worden voorzien in een verplichte btw-heffing. Deze verplichting zal gelden voor alle verhuren (zowel B2B als B2C) voor een periode van maximaal 6 maanden [naar verluidt in het huidige voorstel: 1 jaar]. Er wordt in een uitzondering voorzien voor onroerende goederen die worden aangewend voor bewoning en voor handelingen van socioculturele aard, welke steeds vrijgesteld zijn. In de praktijk zal de verplichte btw-heffing aldus betrekking hebben op de (korte) verhuur van vergaderruimten, tentoonstellings- en seminarieruimten, congreszalen, feestzalen, etc.
Inwerkingtreding op 1 oktober 2018 wellicht niet haalbaar
Het bovenstaande werd nog niet definitief beslist. Het is dan ook verder uitkijken naar de uitwerking van de wetteksten, koninklijke besluiten en administratieve richtlijnen. Of de vooropgestelde inwerkingtreding op 1 oktober 2018 zal gehaald worden is nog maar de vraag. Verwacht wordt dat de datum van inwerkingtreding (en desgevallend de startdatum van de werken om in aanmerking te komen voor de optionele btw-heffing) nog zal worden uitgesteld.
Inmiddels is het niet onverstandig om geplande verhuurprojecten nu al door onze btw-specialisten proactief te laten bekijken in het licht van de komende btw-wijzigingen.
