In een mededeling van 9 januari jl. geeft de Administratie toelichting bij enkele punten uit de nieuwe regeling inzake de optionele btw-heffing op professionele onroerende verhuur. Het betreft enerzijds een verduidelijking van de gebouwen die in aanmerking komen voor de nieuwe regeling (oprichting na 1.10.2018) en anderzijds de wijze waarop en welke historische btw uit 2018 kan gerecupereerd worden.
De nieuwe btw-regeling inzake onroerende verhuur in een notendop
Zoals in een vorige nieuwsbrief reeds aangekondigd, kunnen de partijen (de verhuurder en de huurder) met ingang van 1 januari 2019 onder bepaalde voorwaarden ervoor kiezen om de huurprijs van het professioneel gebruikte (gedeelte van het) gebouw aan de btw te onderwerpen (Wet van 14 oktober 2018, B.S., 25 oktober 2018). In dat geval zal de verhuurder weliswaar btw moeten aanrekenen op de huurprijs, maar is er wel het grote voordeel dat de verhuurder de btw op de verkrijging, oprichting of werken van het (gedeelte van het) gebouw in aftrek kan brengen.
Tegelijkertijd werd door de Wet ook de btw-regeling inzake kortlopende verhuur en de terbeschikkingstelling van opslagruimte aangepast.
- Voor de kortlopende verhuur (periode van maximaal 6 maanden) wordt voorzien in een verplichte btw-heffing (bijv. vergaderruimten, seminarie- en congresruimten, pop-ups, etc.). Blijven evenwel vrijgesteld, de kortlopende verhuur aan (1) natuurlijke personen voor privégebruik (2) aan organisaties zonder winstoogmerk en (3) aan organisaties die het betreffende onroerend goed gebruiken voor vrijgestelde sociaal-culturele handelingen.
- Voor de terbeschikkingstelling van opslagruimte in een professionele context is vanaf 1 januari 2019 eveneens in een optionele btw-heffing voorzien. Hier is niet vereist dat het zou gaan om een nieuw gebouw; ook bestaande gebouwen komen in aanmerking. Bovendien zal voortaan slechts vereist zijn dat de ruimte voor meer dan 50% gebruikt wordt voor opslag van goederen (dit kan zowel in oppervlakte als in volume berekend worden). Het andere gedeelte mag bijvoorbeeld als showroom of administratie gebruikt worden. Bovendien zou zelfs de aanwezigheid van een beperkte verkoopruimte tot maximaal 10% (bijv. winkel) geen beletsel (meer) zijn.
Voor welke gebouwen is de optionele btw-heffing mogelijk?
Met uitzondering van de verhuur van magazijnen en opslagplaatsen, is de optionele btw-heffing ‘enkel’ mogelijk voor die gebouwen waarvoor de btw op de ‘werken in onroerende staat’ die strekken tot de oprichting van een nieuw gebouw, opeisbaar is geworden nà 1 oktober 2018.
Evenwel zijn er een aantal onroerende handelingen waarvoor de btw wel opeisbaar is geworden vóór 1 oktober 2018 en die toch de toepassing van het optionele btw-stelsel niet verhinderen (de zogenaamde ‘toegelaten handelingen’):
- Intellectuele diensten zoals de diensten van architecten en landmeters, veiligheidscoördinatoren, voorstudies, etc.
- De werken die betrekking hebben op de voorafgaandelijke afbraak
- De werken die betrekking hebben op de grond (sonderingswerken, saneringswerken, graafwerken, stabiliseringswerken, etc.).
Niet alleen het na 1 oktober opgerichte gebouw komt in aanmerking voor de optionele btw-heffing, maar ook het grondig verbouwde oude gebouw (zogenaamde vernieuwbouw). Dit is ofwel (1) een gebouw dat een ingrijpende wijziging in zijn wezenlijke elementen heeft ondergaan, met name in zijn aard, structuur (draagmuren, vloeren, traphallen, liftkoker, etc.) en in voorkomend geval bestemming, ofwel (2) het gebouw waarvan de kostprijs van de uitgevoerde werken (excl. btw) ten minste 60% bedraagt van de verkoopwaarde van het gebouw na uitvoering van de werken, de grond buiten beschouwing gelaten. Ook in het geval van vernieuwbouw moet de btw op de werken in onroerende staat die strekken tot deze vernieuwbouw, opeisbaar zijn geworden na 1 oktober 2018.
En hoe kan (historische) btw gerecupereerd worden?
1 januari 2019 is de datum dat de nieuwe wet in werking is getreden en dat de optie voor de eerste keer kan worden uitgeoefend. Dit betekent dat de btw die opeisbaar is geworden vanaf deze datum, overeenkomstig de normale regels onmiddellijk en volledig aftrekbaar is.
Dit ligt evenwel anders voor de zogenaamde historische btw die opeisbaar is geworden na 1 oktober 2018 tot en met 31 december 2018 en de btw die zelfs opeisbaar is geworden vóór 1 oktober 2018 met betrekking tot de zogenaamde toegelaten handelingen (zie hoger).
Deze historische btw mag weliswaar vanaf 1 januari 2019 in aftrek worden gebracht in de periodieke btw-aangiften, maar deze aftrek kan op zich niet tot een btw-tegoed leiden en kan in eerste instantie enkel de te betalen btw van het betreffende aangiftetijdvak tot 0 herleiden. Bijgevolg moet men als volgt te werk gaan voor de recuperatie van de historische btw-aftrek:
- Bepalen of er voor het betreffende aangiftetijdvak (maand of kwartaal) btw moet worden betaald of teruggekregen. Indien er btw moet worden teruggekregen, dan wordt de historische btw-aftrek overgedragen naar het volgende aangiftetijdvak. Indien er btw moet worden betaald (rooster 71 van de aangifte), dan wordt de historische aftrek gebruikt om de verschuldigde btw voor dat aangiftetijdvak op nul te zetten (via rooster 62 van de aangifte). Het saldo van de historische btw-aftrek wordt vervolgens overgedragen naar het volgende aangiftetijdvak.
- Voorgaande verrichting wordt herhaald voor de daaropvolgende aangiftetijdvakken tot de historische btw-aftrek volledig is toegerekend.
- De historische btw-aftrek die kan verrekend worden in de eerste elf maandaangiften of de eerste drie kwartaalaangiften van 2019, mag in ieder geval worden opgenomen in de btw-aangifte van december 2019 (voor maandaangevers) of in de btw-aangifte van het vierde kwartaal van 2019 (voor kwartaalaangevers).
Noteer dat voor de uitoefening van de historische btw-aftrek er bij het bevoegde btw-kantoor (team beheer) een inventaris moet worden ingediend van de betrokken goederen en diensten waarvoor de btw nog in aftrek wordt gebracht.
