De verhuur van onroerende goederen is in principe vrijgesteld van btw. Hierdoor hebben belastingplichtige verhuurders geen recht op aftrek van de btw met betrekking tot de verkrijging, oprichting of verbouwing van het onroerend goed. De niet-aftrekbare btw maakt dan ook deel uit van de kostprijs en zal de huurprijs verhogen. Een vrijgestelde onroerende verhuur werkt dus kostprijsverhogend.
Afgelopen zomer leek een kantelpunt te worden voor de vastgoedsector. Het zomerakkoord voorzag immers in een optioneel btw-systeem (naar Nederlands model), waarbij verhuurders de mogelijkheid zouden krijgen om btw aan te rekenen op een professionele verhuur. Echter, op 25 oktober volgde een persbericht met de boodschap dat de geplande hervorming – omwille van budgettaire redenen – is afgevoerd. Er is enkel nog sprake van een uitbreiding van de reeds bestaande uitzondering voor de verhuur van opslagplaatsen.
De terbeschikkingstelling van bergruimte voor de opslag van goederen is immers wel onderworpen aan btw (art. 44, §3, 2°, tweede lid Wbtw). Wanneer in het betreffende gebouw ook een kantoor aanwezig is, aanvaardt de btw-administratie de toepassing van de btw slechts indien deze ruimte niet meer bedraagt dan 10% van de totale oppervlakte en deze uitsluitend gebruikt wordt door personen die belast zijn met het beheer van de opgeslagen goederen. Deze voorwaarden zouden versoepeld worden. Zo zou de oppervlakte of het volume van de kantoorruimte tot 50% van de opslagruimte mogen bedragen en zou ook bijkomstig gebruik voor andere doeleinden dan beheer mogelijk zijn (bijv. verkoop, administratie, …). De uitgebreide regeling zou wel enkel gelden voor overeenkomsten gesloten vanaf 1 januari 2018.
Verhuurders doen vaak verwoede pogingen om een huurcontract een andere kwalificatie te geven dan “verhuur van onroerende goederen” om zo het recht op aftrek te bekomen of te behouden. Sommige daarvan zijn in de wet opgenomen (bijv. terbeschikkingstelling van parkings, terbeschikkingstelling in het kader van haven- en vlieghavenexploitatie en de onroerende financieringshuur). Andere uitzonderingen worden vermeld in administratieve toelichtingen als varianten op een belaste actieve terbeschikkingstelling (in tegenstelling tot de passieve terbeschikkingstelling bij een gewone onroerende verhuur) of als het verlenen van een recht om een beroepswerkzaamheid uit te oefenen. Zo zijn er administratieve standpunten voor o.m. bedrijven- en dienstencentra, winkelcentra, etc. Tussen groepsvennootschappen kan ook de oprichting van een btw-eenheid soelaas brengen.
Voorgaande uitzonderingen zijn vaak onderworpen aan strikte voorwaarden. Een grondig (voorafgaandelijk) onderzoek van de feiten en een correcte uitvoering zijn dus cruciaal. Wij kunnen hierbij uiteraard de nodige bijstand verlenen.
